Le terrain à construire , les plans et la nature d’immeubles

 

La propriété du sol est privée.

Le droit à construire est publique.

Un terrain est constructible , si les conditions physiques du terrain et les contraintes administratives, sont positives.

Les conditions physiques tiennent compte du sol , du sous sol, de la desserte, de la géométrie et topographie des lieux. 

Les conditions administratives relèvent du droit à construire découlant des PLU ( plan local d’urbanisme), POS ( ex plan d’occupation des sols,)  programme d’aménagement publiques..

 

Ces conditions administratives indiquent ou indiquaient ( cas du COS ) notamment :

Les Prospect : distance que la construction nouvelle devra  respecter par rapport aux limites des fonds voisins, de la voie publique  ( la valeur est souvent exprimé en h/n , h étant la hauteur de l’immeuble et n , un chiffre déterminée par l’administration , dont la valeur est entre 1 et 5 ) ; exemple , lorsque qu’il est indiqué que la construction devra respecter un prospect de h/2 , avec un minimum de 4 mètres par rapport à la ligne séparative des fonds, cela signifie que si la construction future a une hauteur de 10 mètres, le prospect sera de

5 mètres et si la hauteur de la construction future est de 6 mètres , le prospect sera de

3 mètres , porté toutefois à 4 mètres, compte tenu de la valeur minimale à respecter.

Le COS : Ratio entre le nombre de m² de plancher hors oeuvre nette pouvant être construits et le nombre de m² de terrain. Par exemple un COS de 0,3 indique qu'il est permis de construire 300 m² sur un terrain de 1000 m²

Le CES : Ratio entre le nombre de m² de plancher hors oeuvre brute pouvant être construits au sol le nombre de m² de terrain. Par exemple un CES de 0,5 indique qu'il est permis de construire un immeuble dont l’emprise au sol est  500 m² sur un terrain de 1000 m².

 

 

 

Les  Plans :

Il existe plusieurs type de plans à savoir ceux liés aux dispositions obligatoires administratives, nécessaires à joindre au dépôt de permis de construire, et ceux liés à l’exécution de l’ouvrage ; ces documents sont développés plus loin dans le texte.

Ces plans étaient jadis  réalisés par des dessinateurs selon projet du concepteur architecte , ou l’architecte lui même ; tracés sur des papiers calques, au moyen de crayon dont la dureté de la mine variait en fonction du résultat escompté  ( mine dure pour effaçage aisé , mine grasse pour confirmation  )  - classification de mine H 1à 4 – HB pour « tout usage »- , mines que l’on trouvait dans le crayon bois, ou dans le porte-mine dont le prestigieux  « criterium » ,   surligné ensuite par des boites de compas, des tire-lignes, à plume utilisant de « l’ encre de chine » , les erreurs étant ôtées par des gommes blanches, des grattoirs ……,les dessins dressés sur des   planches à dessin, énorme poste de dessin à support métallique, planche de bois avec règle coulissante , T , punaises à 3 pointes , arrache punaise, contrepoids rempli de grenaille de plomb pour permettre le déplacement du support.

Les petites planches portatives des années 1980 sont apparues  (avec le matériel  ROETLING ).

Aujourd’hui, ce matériel est révolu, remplacé par des outils de travail numérique, computeurs, l’outil informatique est omniprésent en bureau d’études, de dessins, de graphisme avec le DAO, ( dessin assisté par ordinateur ) avec les grands programmes ( soit complexes, simples, pratiques , mais toujours aux résultats intéressants permettant des projet en vue à plat, de façade,  en 3D , en «  travel interne » , en aménagement future d’encombrement avec visite virtuelle, pose de meubles ….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

permis de construire