J U R I T E C . C O M

Les  différentes  surfaces

L'expresion " surface Carrez" est souvent employée à tort.

En 1996 , un député à savoir Monsieur Gilles Carrez, a proposé une loi concernant la superficies des lots de copropriété à savoir  les appartements, locaux commerciaux , greniers de plus de 8 m²  en proposant l'obligation d'inscrire la surface de ces lot dans les actes de vente faute de nullité.

En effet avant 1997, la surface indiquée lors de la vente chez le notaire n'était pas vérifiée, était donnée par le vendeur et pouvait  être fausse, voire très fausse ; on a pu conster des erreurs de 10 / 20 / 30 m² ... et plus.

Seulement cette loi ne s'applique qu'à des lots de copropriété et ainsi pour une maison sur son terrain dans un lotissment ou en secteur urbain ou à la campagne, si le bien n'est pas en copropriété, il n'est pas soumis à l'obligation de mesurage et en aucun cas, on ne peut dire " surface Carrez" même si le vendeur a fait mesurer ;

ce sera la surface habitable ou pour un  local de destination autre qu'habitation,  la surface utile.

Attention, copropriété ne veut pas dire appartement ; il y a des immeubles d'appartements en copropriété comme il y a des villages contemporains de maisons  qui sont en copropriété et dans ce dernier cas, la maison relève de la loi " Carrez" .

 

 

 

La superficie du lot vendu correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie

C'est la superficie de la partie privative du lot clos et couvert ; le terme partie privative est primordiale car on entend souvent des particuliers et même des professionnels s'intérroger pour savoir si un balcon couvert et clos par une véranda compte ou non dans " la surface" .

La réponse est simple ; on vérifie dans le règlement de coproprité si le balcon ou la loggia sont ou ne sont pas des partiers parties privatives ; s'ils ont parties privatives , la surface compte et si ce sont des balcons clos et couvert mais que le règlement de copropriété  a formulé comme partie commune, la surface ne compte pas.

Les places de stationnement, garages, ne rentrent pas dans le cadre de la loi.

Si une erreur est faite dans le mesurage et ainsi dans la mention de superficie portée à l'acte de vente, si la différence donne une surface supérieure à 5% , le vendeur devra rembourser l'acheteur au prorata du prix  ; l'acheteur a un délai de 12 mois pour agir.

 

 

 

C’est la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de bureaux , de stockages,   …

 

 

 

Il s’agit de la  surface de sol  prise entre murs et cloisons, pondérée par un coefficient variant selon qu'il s'agit d'une pièce principale ou secondaire. D'autres coefficients sont également appliqués en fonction du niveau d'ensoleillement, d'éclairement et de vues des pièces., avec un correctif d'ensemble selon l'état d'entretien et la qualité de l’immeuble ; ainsi, un appartement de surface au sol de 100 m², qui aujourd’hui en « carrez » aurait une superficie de 97 m² , peut fort bien présenter une surface corrigée de 110 m² , cela étant du uniquement au jeu des indices de confort et non à la surface du plancher.

 

 

 

Définie par le code de la construction (art. R. 111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés , locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

 

Surface du terrain relevée in situ par un professionnel ; celle-ci peut être différente  de la surface cadastrale. Seul le géomètre-expert peut dresser des documents relatifs au cadastre  ( division, cadastrale par exemple ).

 

 

Surface d'un terrain ou d'une assiette foncière telle qu'elle figure dans les documents cadastraux. les documents cadastraux sont principalement à caractère fiscal puisqu'ils permettent de fixer l'assiette de l'impôt foncier. Le plan cadastral couvre tout le territoire national.

 

 

Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c'est-à-dire à l'intérieur de la construction, d'un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur

Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs

Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre

Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres

Surfaces de plancher des combles non aménageables

SHON et SHOB étaient   «  les surfaces indiquées dans les permis de construire » (R.112-2 Code de l'urbanisme) .
La SHOB (surface hors oeuvre brute) était  la base de calcul de la SHON (surface hors oeuvre nette).

SHON = surface hors oeuvre ( c'est à dire  murs inclus ) nette.

 

 

Cette notion est  utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors œuvre nette d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (type dans les galeries marchandes ou centres commerciaux  ).

 

 

Echelle           :

une échelle sert à retranscrire des dimensions réelles en dimensions que l'on peut reproduire et mesurer sur  un support plus petit type feuille de papier , écran d’ordinateur ….

Que veut dire 1/50  ?     1 cm sur le dessin,   représente 50 cm dans  la  réalité.

En cartographie, une échelle est souvent marquée selon par exemple :  1 / 5 000

En plan bâtiment , on utilise aussi , la marque 0.0x pm ce qui signifie par exemple

pour 0.01 pm   =    0.01 mètre pour 1 mètre soit 1 cm pour un mètre soit 1 / 100

 

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